Consigli legali per chi deve comprare e vendere casa

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Come orientarsi nel labirinto legale che precede una compravendita? Lo spiega l’avvocato Marco Greggio, partner storico e di grande eccellenza di Hintermedia

Quando ci accingiamo a vendere o ad acquistare casa, oltre alle garanzie previste dalla legge, ci sono alcuni consigli legali che sono senz’altro utili da considerare. Li elenca l’avvocato Marco Greggio, del foro di Padova, che da anni ormai è partner fidato di Hintermedia.

I 3 consigli da seguire sempre

  1. Entità della provvigione

Quando si acquista un immobile con l’ausilio di un intermediario, come l’agente immobiliare, occorre stabilire, fin dalla sottoscrizione della proposta d’acquisto, l’entità della provvigione. Questa solitamente è fissata nella misura del 2 e 3% e spetta di diritto al mediatore. Ricorda che questo diritto alla provvigione sorgerà però solamente a conclusione dell’affare, ossia nel momento di registrazione del contratto preliminare.

  1. Determinazione del prezzo

Bisogna prestare attenzione alla determinazione del prezzo, il quale può essere fissato “a corpo” o “a misura”. Potrà infatti essere determinato in base alla superficie reale dell’immobile (vendita a misura) oppure a forfait (vendita a corpo). È comunque bene accertarsi che si tratti di vendita a corpo, poiché in questo caso il prezzo concordato resta invariato, mentre nel caso di vendita a misura, qualora la superficie dell’immobile risulti inferiore o superiore rispetto a quella indicata nel rogito notarile o nel contratto preliminare, una delle parti potrà richiedere rispettivamente l’integrazione o la riduzione del prezzo stabilito.

  1. Contratto preliminare

Infine, è opportuno procedere alla stipula del contratto preliminare solamente se davvero convinti dell’affare. Il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, infatti, impegna entrambe le parti alla conclusione della vendita. Ciò significa che, nel caso l’acquirente si ritiri dall’affare, il venditore potrà recedere dal contratto trattenendo la caparra. Al contrario, se è il venditore a essere inadempiente, l’acquirente potrà recedere dal contratto esigendo il doppio della caparra.

Inoltre, si consiglia sempre la trascrizione del contratto preliminare, poiché, costituendo una sorta di “prenotazione” dell’acquisto, fa sì che il primo che abbia provveduto alla trascrizione del contratto preliminare possa legittimamente richiedere la stipula del rogito definitivo, a discapito degli altri promittenti acquirenti. Essa funge inoltre da tutela del futuro acquirente anche per quanto riguarda eventuali ipoteche o altri diritti pregiudizievoli che abbiano colpito l’immobile successivamente alla trascrizione del preliminare.

Tuttavia, nel caso in cui una delle parti, dopo aver stipulato il contratto preliminare, si rifiuti di stipulare il rogito, sarà possibile agire, ex art. 2932 c.c., per le vie giudiziali per ottenere una sentenza costitutiva che, producendo gli effetti del contratto non concluso, disponga il trasferimento della proprietà del bene immobile, dietro il pagamento del prezzo convenuto.

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